Эту статью я решила написать для того, чтобы поделиться опытом продажи квартиры без посредников, так как не понаслышке знаю, насколько это сложное дело — продать квартиру без посредников. Действия, описанные в этой статье — не пошаговая инструкция по продаже квартиры, это просто описание личного опыта, которое может оказаться полезным для тех, кто не знает, как продать квартиру без посредников. Пошаговая инструкция, возможно, была бы более полезной, но выработать ее вы сможете сами на основе изучения опыта других.
Как известно, продать квартиру в наше время гораздо сложнее, чем купить. При покупке квартиры достаточно просто иметь на это деньги, а подобрать подходящую всегда можно. Совсем другое дело — продать квартиру, т. е. найти покупателя на вашу квартиру. Как правило, ожидания продавца квартиры не совпадают с намерениями покупателя. Даже если квартира понравилась потенциальному покупателю, шансов, что он все-таки решится купить вашу квартиру гораздо меньше, чем кажется на первый взгляд.
Написав о том, что мне удалось продать квартиру без посредников, я выразилась не совсем точно, посредники все-таки были сначала, но потом я от них отказалась. Однако, как вы увидите, дочитав эту статью до конца, тот факт, что они были посредниками какое-то время, сыграл определенную роль (как отрицательную, поначалу, когда у меня совсем еще не было опыта продажи квартиры, так и положительную, когда я исправила свои ошибки). Все же фирмы, предлагающие свои услуги в качестве посредников, не нужно категорически отвергать, просто их нужно умело использовать в своих целях. Я теперь знаю как и поделюсь с вами. Расскажу обо всех своих действиях, не только приводивших к удаче, но и отрицательно повлиявших на достижение цели продажи квартиры.
Решение о продаже нашей брежневской «двушки» мы приняли, когда у мужа на работе появилась возможность взять ссуду на жилье (директор фирмы с ним в хороших отношениях). Нам втроем (с ребенком) было хотя и терпимо, но уже тесновато в маленькой двухкомнатной квартире, да и дочкина школа была далековато от дома, поэтому на семейном совете было решено продать двухкомнатную и, добавив ссуду, купить трехкомнатную квартиру в более удобном для нас месте.
Дело немного осложнялось тем, что в стране кризис, но, с другой стороны, кризис не означает, что не стоит пытаться улучшить свою жизнь. Да и, погуглив, я пришла к выводу, что если одновременно продавать квартиру и покупать новую в кризис, то разницы практически нет по сравнению с отсутствием кризиса, цены ведь находятся в соответствии.
Я уже собиралась начать подыскивать подходящее агентство, когда мой муж мне заявил, что категорически против продажи квартиры через посредника. Это не входило в мои планы, но натолкнувшись на железобетонную стену в этом вопросе, я решила не противостоять и попытаться продать квартиру самостоятельно. Я не стала обращаться в фирмы и дала объявление на множество сайтов, какие только смогла найти, в том числе. конечно, на «Авито».
По сайтам — и это не реклама «Авито», просто мне ни одного единственного раза никто не звонил с десятка других сайтов, на которых я размещала свои объявления (в том числе за плату), кроме «Авито», поэтому я сделала вывод, что и драгоценного времени тратить на другие сайты не стоит (а я потратила не один день на размещение этих объявлений). И платные услуги брала — бесполезно, звонили только с «Авито», а также пару раз из одной местной газеты по недвижимости.
Но радоваться, что звонят, было еще очень рано. Звонили практически одни посредники. Я указала в объявлении, что в посредниках не нуждаюсь, но это их нисколько не смущало и звонки продолжались. В основном звонили риэлторы, представители различных риэлторских агентств, были и частные риэлторы. Все хотели, чтобы я согласилась с ними сотрудничать, причем не обязательно подписывать договор, можно просто на «честном слове» договориться о цене, сколько им, сколько мне. Свою долю они называли — 50 тысяч, некоторые — 6о тыс. Для Волгограда мне показалось многовато, даже с учетом инфляции. Шесть лет назад, когда мы покупали свою «двушку», эта сумма составляла 20-30 тысяч.
Через какое-то время (может, через неделю- две) мне стало ясно, что так и будет продолжаться, а квартиру мы так и не продадим. Звонков стало уже гораздо меньше, да и объявление существенно снизилось в поиске «Авито». Я стала поднимать его на первые позиции за плату. В результате потратила за все время (около месяца) примерно 4 тысячи рублей. Меня грела мысль, что даже с такими затратами еще далеко до 50-60 тысяч, которые мне предлагали за свои услуги риэлторы. Но начался ноябрь, потом, естественно, должен был прийти и декабрь, а за ним и Новый год, когда шансы продать квартиру снизятся до нуля. Прочитала в интернете. что пики продаж приходятся обычно на ноябрь, но никаких изменений, позволяющих надеяться на скорую продажу квартиры, я не заметила. Правда три-четыре частных лица интересовались квартирой, она им даже нравилась, но до продажи дело не доходило. Одним после разговора со мной не подошло местоположение квартиры ( они думали, что до школы, где учится их сын, добираться будет несложно, но я им рассказала, что это только на первый взгляд, именно из-за этого неудобства мы и решили сменить место жительства), я не жалею о том, что предупредила их, это лучше, чем они передумали бы в последний момент или потом вспоминали меня недобрым словом. Вторым потенциальным покупателем была семейная пара с тремя детьми, которые уже 10 лет платят за квартиру 17 тыс в месяц. Они были в восторге от квартиры, умоляли снять объявление, сказали, что завтра же принесут аванс. Но было одно «но» — оплатить они собирались частично из накопленной суммы, частично из материнского капитала, который им был положен. Ждать пришлось бы около месяца (обычно около двух), так как у них по их словам, все было уже одобрено. Мы согласились, так как лучше подождать месяц, зато уже гарантированно продать квартиру. Аванс я попросила их принести через день, так как мы были очень заняты на работе в указанный день. Объявление я сняла, уступив просьбе женщины, а через день она пишет в СМС, что ужасно расстроена, но ничего не получилось с материнским капиталом и что накопленных средств не хватает, извинилась. Мы потом еще обсудили это по телефону, но все было ясно, они как покупатели не состоялись. Меня до сих пор мучает вопрос — а может быть, это была инсценировка? (слышала, что риэлторы иногда разыгрывают целые спектакли), но вроде бы вели они себя искренне, хотя и слишком эмоционально.
Теперь о цене — сначала я, как и многие поставила очень сильно завышенную цену, такую, что все удивлялись. Но я не жалею, так как постепенно ее снижала, изучая спрос. Вскоре я уже знала адекватную рыночную цену своей квартиры, ставила немного выше, оставалось только найти покупателя, того самого, кому квартира действительно понравится. Примерно в первой половине ноября я сдалась и согласилась на уговоры женщины агента выставить квартиру на продажу в их агентстве, удалив свое объявление с «Авито» (мужу это не нравилось, но я уговорила его попробовать). Они не требовали заключить договор, а мне это и не было нужно. Цену они поставили достаточно высокую на своем сайте (на который, скорее всего заходило немного посетителей) и на том же «Авито» (они обещали регулярно поднимать объявление в поиске на «Авито» за свой счет). Теперь объявление о продаже моей «двушки» красовалось с указанием на агентство-посредника. Но прошло две недели, никто даже и не думал поднимать объявление в поиске на «Авито», двух потенциальных покупателей они приводили, которые не проявили большого интереса. У меня тогда сложилось впечатление, что они просто ждали, когда я «созрею» и соглашусь продать квартиру по бросовой цене, а сейчас это не просто впечатление, теперь я в этом абсолютно уверена. Вскоре, к моему удивлению, они привели мне покупателя, согласного купить квартиру на 200 (!) тысяч меньше от заявленной цены (которая была завышена, в то время как предложенная цена была намного ниже рыночной). А дело шло к декабрю, но мы решили не «вестись» и принять тот факт, что до Нового года квартиру уже вряд ли продадим, каким бы грустным для нас он ни был.
Но я разозлилась не на шутку (внимание! с этого момента мои действия по продаже квартиры стали, как оказалось в дальнейшем, более правильными, поэтому читайте внимательнее!): мы потеряли драгоценное время, а агенты ничего не делали из обещанного (например, не поднимали объявление в поиске «Авито», не устраивали аукционы, о которых рассказывали), просто дожидались, когда мы, отчаявшись, согласимся продать квартиру за копейки. Я отказалась от услуг агентства и в тот же день опубликовала свое объявление на «Авито» по цене выше рыночной, но не настолько, как у агентства. При этом я решила не отказываться полностью от услуг агентств использовать их в своих целях. Делала я это так — я категорически отказывалась убирать собственное объявление о продаже, а агентствам разрешала фотографировать квартиру и размещать объявления от их имени по той же цене, что и в моем объявлении, в которую уже была включена комиссия 50 тыс за продажу потенциальным агентством. То есть, меня устраивала цена за вычетом этих 50-ти тысяч рублей. Если же пришел бы частный клиент, ему бы я тоже уступила какую-то сумму в пределах этих= 50-ти тысяч. То есть, я сразу говорила интересующимся агентам: «ДЛЯ АГЕНТСТВ квартира стоит (желаемая сумма + 50 тыс руб.) и ни копейки меньше, никакого торга нет. Можете размещать объявление о продаже моей квартиры в своем агентстве или от своего имени, если хотите, я не против, но я своего объявления с «Авито» не сниму».
Было уже начало декабря, когда мое объявление, после перерыва в пару недель, снова появилось на «Авито», по цене существенно ниже, чем той, за которую ее выставляло агентство, но все-таки выше рыночной. Я продолжала читать в интернете статьи «как быстро продать квартиру» и наткнулась на совет сделать это по фен-шуй — пройтись с деревянным молоточком по квартире, постучать трижды по всем стенам и сказать «Продано!» Мои домочадцы с подозрением, все ли у меня в порядке с психикой, смотрели, как я колочу по стенам деревянной скалкой (молоточка у меня не было), а потом еще под коврик кладу монетку в 50 копеек. :-)
И тут мне звонит риэлтор, которая, оказывается, уже давно наблюдала за скачками цены нашей квартиры, и сообщает, что у нее есть потенциальный покупатель. Я предупреждаю ее, что цену снижать не буду, чтобы с самого начала не было иллюзий на этот счет. Она приводит покупателей. Им нравится квартира. Мне сообщают, что придут вечером договариваться о цене. Я еще раз говорю, что договариваться не о чем, цена не изменится, так как она рыночная плюс в нее уже заложена комиссия для риэлтора, о чем риэлтору было известно (я, разумеется, понимала, что нужно оплатить услуги «чужому» риэлтору, я была только против снижения рыночной цены). В результате эта риэлтор уступила своим клиентам 20 тысяч из назначенной мной комиссии, чтобы не упустить эту сделку (у них уже образовалась цепочка из квартир и наша квартира была ее замыкающим звеном, поэтому им выгоднее было уступить в своей комиссии). И вуаля — квартира была продана по рыночной цене в середине декабря, то есть примерно через три месяца с момента принятия решения. Много ли это? Насколько я знаю, не очень. Люди продают квартиры годами. Также нужно вычесть время, потраченное впустую и, не повторяя этих ошибок, вы сможете быстрее продать квартиру без посредников (только не забудьте раздобыть деревянный молоточек, постучать по стенам, говоря «Продано!» и положить монетку под коврик). А по поводу ошибок — зачем повторять чужие, когда можно сделать свои собственные (кстати, приглашаю поделиться своим опытом продажи квартиры в комментариях на этой странице). Удачной вам продажи!
P.S. Кстати, то время, что моя квартира продавалась через агентство по существенно завышенной цене, на которую никто не «клюнул», возможно, не было потрачено совсем впустую, так как за ним следили другие агенты и видели, что квартира от них «уплыла», поэтому, когда квартира внезапно снова появилась на «Авито», наблюдался «всплеск эмоций». Иными словами, это подстегнуло покупателей после снижения цены (это снижение планировало провести само агентство после длительного «ничегонеделания», но я их опередила и, отказавшись от их услуг, сама снизила цену до более реальной, рыночной, завышенной лишь на размер комиссии потенциальному риэлтору).
